État des lieux de sortie : ce que le propriétaire peut retenir

Le propriétaire facture les dégradations et les pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive. L'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025 sur Légifrance, pose cette responsabilité. Le même article libère le locataire dans trois cas, à charge pour lui de les prouver : la force majeure, la faute du bailleur, le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La preuve suit ce texte. Service-public.fr, fiche F21105 vérifiée le 21 mai 2025, écrit que le locataire doit démontrer par tout moyen qu'il n'est pas responsable des détériorations. La même fiche laisse au propriétaire les dommages causés par la vétusté, même quand les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives.

Toute retenue se justifie. Service-public.fr, fiche F31269, volet « Logement vide », exige du propriétaire des pièces à l'appui de chaque somme prélevée sur le dépôt de garantie. La comparaison se fait avec l'état des lieux d'entrée, que le locataire peut faire compléter dans les 10 jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage, selon l'article 3-2 de la même loi.

L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire, établi lors de la restitution des clés, en autant d'exemplaires que de parties. Service-public.fr, fiche F33671, place ce rendez-vous au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. Chaque partie repart avec son exemplaire, et la remise des clés ouvre le délai de restitution du dépôt de garantie fixé par l'article 22 de la même loi.

Ni la loi du 6 juillet 1989 ni le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ne fixent de délai de convocation, et aucun des deux textes ne désigne la partie qui arrête la date du rendez-vous.

Quand une partie refuse le rendez-vous contradictoire, un commissaire de justice dresse le constat locatif. Service-public.fr, fiche F33671, reprend les tarifs de l'arrêté du 25 février 2026 : en métropole, 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà de 150 m², plus 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement. La même fiche partage ce total pour moitié entre le locataire et le propriétaire. Les tarifs applicables outre-mer figurent dans des tableaux distincts, que ce relevé n'a pas isolés.

Le propriétaire retient ce qu'il justifie, pièces à l'appui. Service-public.fr, fiche F31269, volet « Logement vide », consultée le 17 août 2026, énumère les documents attendus pour toute retenue : les états des lieux d'entrée et de sortie, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou devis, des lettres de relance.

Le solde revient au locataire dans 1 mois maximum quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans 2 mois quand il ne l'est pas. Service-public.fr donne ces deux délais dans le volet « Logement vide » de la fiche F31269, et ils valent pour la location vide. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait courir ce délai à compter de la remise des clés en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En immeuble collectif, le même article 22 autorise le bailleur à conserver une provision qui ne dépasse pas 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Il rend le reste dans le délai prévu.

L'usure normale porte un nom en droit : la vétusté. L'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016, la définit comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et des éléments d'équipement dont est constitué le logement. L'article 1755 du code civil en tire la conséquence : aucune réparation réputée locative n'est à la charge du locataire quand elle vient de la vétusté ou de la force majeure.

Service-public.fr, fiche F21105 vérifiée le 21 mai 2025, en donne deux exemples. Une peinture dont la couleur a passé et un revêtement de sol usé restent à la charge du propriétaire, même quand les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives.

Aucun texte ne chiffre cette usure. Le décret n° 2016-382 laisse les parties convenir d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, et cette grille définit au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et éléments d'équipement du logement. Le décret arrête la forme et laisse les valeurs aux parties : aucune durée de vie théorique ni aucun coefficient d'abattement officiel n'existe. La grille produit ses effets quand le bail la prévoit.

Aucun texte n'oblige le locataire à repeindre son logement avant de partir. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui fixe la liste des réparations locatives, met à sa charge, pour les plafonds, les murs intérieurs et les cloisons, le maintien en état de propreté et les « menus raccords de peintures et tapisseries ». La même annexe y ajoute la remise en place ou le remplacement de quelques éléments de revêtement, faïence, mosaïque ou matière plastique, et le rebouchage des trous quand leur nombre, leur dimension et leur emplacement rendent l'opération assimilable à une réparation.

La remise à neuf des murs sort de cette liste. Un bailleur qui réclame une repeinte complète dépasse le décret de 1987, et le locataire peut refuser la retenue correspondante sur son dépôt de garantie.

Deux voies s'ouvrent alors. Service-public.fr, fiche F33671, cite la commission départementale de conciliation, dont la saisine reste gratuite. L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 laisse 3 ans pour agir, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Trois données manquent à ce sujet et cette page ne les invente pas : une grille de vétusté officielle chiffrée : aucune durée de vie théorique ni aucun coefficient d'abattement n'est fixé par un texte. le décret n° 2016-382 impose seulement que la grille, si les parties en retiennent une, comporte ces deux éléments. il n'existe donc pas de « grille légale » opposable, et la page ne doit avancer aucun chiffre du type « peinture : 7 ans » ou « moquette : 10 ans ». ; un texte imposant au locataire de repeindre le logement avant de partir : aucun article ne l'exige. le décret n° 87-712 ne met à sa charge que les « menus raccords ». la page doit écrire l'absence d'obligation, pas une obligation atténuée. ; le délai dans lequel l'état des lieux de sortie doit être fixé, et qui en fixe la date : la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 ne prévoient ni préavis de convocation ni délai chiffré. service-public.fr dit seulement « au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après ». aucun nombre de jours ne peut être écrit. ; les tarifs du commissaire de justice hors métropole (guadeloupe, guyane, martinique, la réunion, mayotte) : la fiche f33671 les affiche dans des tableaux distincts que le relevé n'a pas isolés. ne pas appliquer les montants métropolitains à l'outre-mer. ; toute statistique de volume : nombre annuel de litiges sur le dépôt de garantie, part des dépôts non restitués dans les délais, montant moyen retenu par les bailleurs, taux de saisine des commissions départementales de conciliation. aucune publication de l'anil, du ministère du logement ou de l'insee n'a été trouvée qui porte ces chiffres. ; le coût réel moyen d'un état des lieux facturé par une agence : seul le plafond légal (3,03 €/m² ttc en 2026) est sourçable. aucun relevé de prix pratiqués n'existe dans une source officielle ou professionnelle. ; les pages de l'anil (anil.org) : les trois url visées, dont https://www.anil.org/parole-expert-logement-etat-lieux-sortie/ classée 2e sur la requête, ont refusé la connexion (econnrefused 185.32.99.147:443) à chaque tentative. aucune citation anil ne figure donc dans ce registre, et la page ne doit en attribuer aucune à l'anil tant qu'une lecture directe n'a pas eu lieu.. Aucune source publique fiable ne les établit à la date de rédaction.

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